Едностаен апартамент в кв. Обеля 2
Обеля 2 е от местата, където едностаен в строеж и едностаен с Акт 16 се продават на съседна улица, а разликата в цената плаща главно риска и годините чакане. Младата двойка, инвеститорът и родителят на студент гледат един и същ едностаен в кв. Обеля 2 с различни очи: единият брои вноската, вторият доходността, последният пътя до университета.
Типичната обява за едностаен тук изглежда така: 48 кв.м, €109 000, €2 269/кв.м. Изчислихме го от 11 обяви, събрани през септември 2026. Текстът е писан за купувача: колко реално струва едностаен в квартала, какво купувате за тези пари и къде обикновено се крият уловките.
В обявите „едностаен“ покрива всичко: от студио от двайсетина кв.м до апартамент от 55 кв.м с кухня самостоятелно, затова четете схемата, а не заглавието. Малкият апартамент край Обеля 2 се дава под наем и на самотен наемател, а такъв наемател обикновено пази жилището внимателно. Добрият едностаен апартамент тук се познава по това, което не личи на снимка: шумът от стълбището, миризмата в банята и колко светло е в четири следобед.
На кого пасва едностаен в кв. Обеля 2
Кой стои отсреща на масата, когато се продава едностаен апартамент в кв. Обеля 2? Най-често човек от тези четири групи.
Млад купувач с кредит
В извадката ни тук 3 от 11 обяви за едностаен апартамент са до €100 000. Именно там започва бюджетът на повечето купувачи на първо жилище, и вноската за такава сума с 20% самоучастие е около €325.
Доход от наем
Наемът на едностаен апартамент в квартала е €450 по медиана, тоест 5% брутно годишно при €109 000 за покупката. Градското ниво е 4,8%.
Купувач на възраст
Възрастни родители продават голямото жилище в друг град и купуват едностаен апартамент до децата си в столицата. В кв. Обеля 2 този ход работи, ако децата са на няколко спирки.
Родител на студент
За студент Обеля 2 е работещ вариант, ако университетът е по същата линия на метрото. Вижте пътя до конкретната сграда, не до „центъра“.
Колекционерите и музикантите по-добре да помислят два пъти. Едностаен не е за двама, които планират дете скоро: с бебето още една стая потрябва веднага.
Обявени цени за едностайни в кв. Обеля 2
Без най-ниската и най-високата пета от офертите остава коридор от €93 хил. до €120 хил., в който се водят повечето разговори за цена. Средният по медиана едностаен в кв. Обеля 2 се предлага за €109 000, като квадратът излиза €2 269/кв.м, ясно под €2 659/кв.м за столицата, с 15%.
Как са разпределени едностайните тук по сума:
- до €80 хил.1 обява · 9%
- €80–100 хил.2 обяви · 18%
- €100–120 хил.6 обяви · 55%
- €120–150 хил.1 обява · 9%
- €150–180 хил.1 обява · 9%
- над €180 хил.0 обяви · 0%
Ако бюджетът ви е в нивото €100–120 хил., изборът в квартала е най-широк: там са 6 оферти от общо 11. До €80 хил. намерихме 1 обява; при такава сума като правило става дума за под 30 кв.м, партер или жилище за ремонт.
Долният край на пазара тук през септември изглеждаше така: 40 кв.м за €74 423 (етаж 5 от 7, на зелено, завършване 2027 г.); 55 кв.м за €90 589 (етаж 1 от 5, на зелено, завършване 2027 г.); 45 кв.м за €92 900 (най-горният етаж от 8, построена 1980 г., с парно). Най-евтиният едностаен като правило крие причина: партер към улицата, таван без изолация, баня без прозорец или съсобственици, които още не са се разбрали.
Намаление от 3–7% от поисканото е обичайна; по-голяма се получава при жилища, където ремонтът чака или продавачът бърза. В най-евтината третина на софийските квартали: 12-о място от 60 по €/кв.м.
Всяка лента е група от 11 обяви за едностайни в кв. Обеля 2, подредени по обявената цена (imot.bg, септември 2026). Местете плъзгача и броячът се сменя.
Колко пари трябват за едностаен в кв. Обеля 2
При €109 000 за апартамента покупката струва още към €4 300: данък при придобиване, нотариална такса, вписване и юрист. Процентът за брокер идва отгоре, ако купувате през агенция.
| Сценарий | 25% самоучастие | 10% самоучастие |
|---|---|---|
| Първоначална вноска | €27 000 | €11 000 |
| Данък, нотариус, вписване | €4 300 | €4 300 |
| Всичко без заема | €31 300 | €15 300 |
| Размер на кредита | €82 000 | €98 000 |
| Месечна вноска | €341 | €408 |
Сравнението е просто: €341 вноска срещу наема на едностаен в кв. Обеля 2 (€450). Разликата може да отиде за таксата вход и ремонтния резерв.
С €100 хил. тук избирате между 3 обяви; с €120 хил. изборът става 9 оферти, а с €150 хил. 10 обяви.
Месечната вноска по правило не бива да минава приблизително 40–50% от доходите в домакинството; при €341 сметката означава доход от минимум €750 месечно.
Имуществената застраховка на жилището и застраховката живот добавят няколко десетки евро на месечната сметка; банките ги изискват почти винаги.
Купувате за отдаване? Започнете с числата
Заявката е безплатна и нищо не ви задължава. Не сме посредник и не получаваме процент. Връщаме обяви, ориентир за цената и кратък списък с въпроси към продавача.
- Две минути за попълване
- Телефонът ви не отива при брокери
- Отговор до един работен ден
Редакционна оценка: кв. Обеля 2
Цена, избор, транспорт, магазини, наем, препродажба, тишина и сгради: Обеля 2 има 3,4 от 5.
- Избор на едностайни3
По площ 11 обяви се разпределят така: 0 до 30 кв.м, 1 от 31 до 40, 8 от 41 до 50 и 2 над 50. Всяка нова обява тук се забелязва и хубавите не чакат дълго.
- Лесна препродажба3
Пазарът тук е тесен: 11 обяви за продажба и 3 обяви за наем. Цена близо до долната петина продава бързо почти навсякъде.
- Цена на квадрат спрямо града4,5
При €2 269 на квадрат 46 кв.м (градската медиана за едностаен) струват в кв. Обеля 2 около €104 000. Най-евтината петина от обявите е до €92 900, най-скъпата започва от €120 000.
- Метро и градски транспорт3,5
9 автобусни спирки на картата, метро (М2) наблизо.
- Тишина и зеленина3
2 от 11 обяви са в блокове на десет и повече етажа; паркове и градинки на картата: 1.
- Сградите в предлагането2,5
3 обяви са в строеж, 0 в сгради, въведени след 2020 г., и 5 в блокове отпреди 1990 г.
- Магазини и ежедневие3
За ежедневните нужди картата дава 4 супермаркета, 2 аптеки и 3 малки магазина и фурни. Картата понякога изостава с новите обекти.
- Наем и доходност4,5
Брутно 5% годишно: толкова връща наем от €450 върху медианната цена тук. Малкото жилище намира наемател по-бързо от голямото, защото кръгът е по-широк.
Крайният резултат за Обеля 2 е 3,4. Ако трябва да изберем едно: цена на квадрат спрямо града е силното място, сградите в предлагането е слабото.
Плюсове
- Квадратът е €2 269, под средното за града
- Брутна доходност 5%
Внимание
Нищо не пада под 2,5.
Данни към септември 2026: обяви за покупка, обяви за наем, карта на обектите.
Какво има на пет минути от вратата в кв. Обеля 2
Супермаркетите в кв. Обеля 2 са 4. Кварталните магазини са 3, а за хляб и мляко в десет вечерта именно те са по-полезни от хипермаркета. Малко заведения тук (3 на картата) значат спокойни вечери. За купувач, който ще живее тук, това е плюс; за наемател по-скоро не.
1 парк или градинка и 1 спортен обект в квартала. Сутрешното тичане в парка е единственият фитнес без абонамент. За лекарства тук не се пътува: 2 аптеки, 1 медицински център в OpenStreetMap.
В кв. Обеля 2 OpenStreetMap показва 2 куриерски и пощенски гишета. Пратките от интернет пристигат там, защото в едностаен рядко има кой да отвори на куриера посред работния ден.
Терасата на едностаен през топлите месеци работи като кабинет или място за кафе. Югозапад означава жега, изток означава сянка. Неделната обиколка из Обеля 2 показва повече от делничната: кое кафене се пълни и коя улица е тиха. Пералня в едностаен апартамент често е в банята, затова химическото чистене наблизо не е лукс.
Вноска или наем: едностаен в Обеля 2 с ипотека
Цената €109 000 рядко се събира наведнъж; обичайният път е 20% свои средства и 80% от банка. Броим 2,4% лихва, а заемът е 80% от средната цена, €87 хил.
| Срок | Вноска | Платени лихви |
|---|---|---|
| 25 години | €386 | €28 800 |
| 30 години | €339 | €35 000 |
| 35 години (не навсякъде) | €306 | €41 500 |
Преди банката да преведе каквото и да е, купувачът дава €22 000 самоучастие и €4 300 такси. Кредит за 90% от цената се предлага в отделни програми за млади хора; тогава трябват €15 300 собствени средства заедно с таксите.
Сравнението, заради което мнозина купуват 1-стаен: вноска €339, наем €450. Ипотеката печели с €111 на месец, стига да имате самоучастието. Сметнете и лихва с 1 пункт по-висока: при 3,4% месечната вноска скача на €386. Щом и тази сума се побира в бюджета, сте на сигурно.
Не забравяйте банковите разходи: оценка (€150–250), обработка на заема (0–1%) и застраховки всяка година. При €339 вноска нетен доход от €850 е удобен; с €700 банката вероятно ще каже да, но бюджетът ще е на ръба. Малкият апартамент рядко е последното жилище. Мнозина го продават до няколко години и с натрупаната главница вдигат самоучастието за по-голям апартамент. Повече варианти има в ипотека за едностаен.
Тежести, наследници, Акт 16: проверка на едностаен в кв. Обеля 2
Документите за едностаен апартамент не са по-прости от тези за четиристаен. Разликата е, че купуващият по-често купува за първи път и не знае за какво да пита. 5 обяви от 11 за Обеля 2 са в стари блокове; при тях въпросът е кой точно е собственик.
- Актът за собственост. Вижте на чие име е имотът и дали площта и описанието отговарят на това, което виждате. Избата също така се вписва там.
- Удостоверение за тежести. Справката трябва да покрива най-малко десет години назад. Възбрана върху имота блокира сделката на момента.
- Първият акт и веригата от собственици. Дарение, наследство, после пак покупка: колкото по-дълга е веригата, толкова по-важно е юрист да я прочете от начало до край.
- Схема от кадастъра. Бърза проверка дали продаваният „1-стаен“ не е реално гарсониера с кухненски кът.
- Бележка от входа. Питайте управителя за предстоящи ремонти. Покривът, гласуван догодина, пада и от новия собственик.
- Семейно положение и наследство. Един отсъстващ наследник, който е извън България, може да бави сделката с месеци. Разберете колко са съсобствениците още по телефона.
В предварителното споразумение впишете срок за окончателния, сумата на капарото (по навик 5–10%) и какво става, ако банката не одобри заема.
Едностаен в кв. Обеля 2 на фона на по-големите
Двустаен в кв. Обеля 2 се обявява по медиана за €122 800 (€1 800/кв.м), а едностаен тук за приблизително €109 000. Втората стая излиза към €14 хил. На квадрат обаче едностайният е по-скъп: €2 269/кв.м срещу €1 800/кв.м, понеже малката квадратура носи същата баня и същото антре.
Цената на квадрат според големината:
- Едностаен€2 269/кв.м
- Двустаен€1 800/кв.м
- Тристаен€1 903/кв.м
Тристайният в квартала е на €185 хил., с други думи на съвсем друга лига; съпоставката с него има смисъл само за инвеститор, който избира между един голям и два малки жилища. Наемите тук: €450 за едностаен апартамент, €600 за двустаен. Втората стая добавя €150 на месец. Една стая с кухненски бокс е боксониера, дори заглавието да казва „едностаен“; такива в София вървят по €3 453/кв.м.
Кандидатът, който се колебае в кв. Обеля 2, нерядко решава според вноската, не според квадратите; а разликата при втора стая стига около €45 месечно.
Съседите с достатъчно обяви: Обеля (€1 861/кв.м), Обеля 1 (€1 989/кв.м), Люлин 10 (€1 862/кв.м).
Обеля 2: кога е удачен момент за едностаен
Месецът тежи по-малко от вашия собствен срок: предварително одобрение от банка в ръка значи повече от удачния месец. Преди Великден и по време на дълги почивни дни нотариусите и кредитните отдели работят с по-кратък график; подписване тогава изисква по-добро подготовка. Сегментът на едностайните не познава истински мъртъв месец, но по правило се успокоява около Коледа и в средата на лятото.
За София разликата личи: 372 едностайни в строеж стоят на €2 393/кв.м, въведените с Акт 16 от последните пет години €3 020/кв.м. Колкото по-рано купите, толкова по-евтино и толкова по-дълго сте без ключ. Ценовият коридор в кв. Обеля 2 е €93 хил.–€120 хил.; офертите под €93 хил. най-често се вземат най-бързо, затова там скоростта решава. При лихви към 2,4–3% ефектът от четвърт пункт по кредит от €87 хил. е няколко евро на месец; решаващо е какъв апартамент купувате.
В Обеля 2 видяхме 11 оферти, по-малко от повечето райони с данни. Една обява може да изчезне за седмица, затова имайте документите готови предварително. Известие за нови едностайни тук идва с заявка; безплатно е.
Капани за купувача на малък апартамент в кв. Обеля 2
Повечето купувачи на едностаен минават през сделка за пръв път. Грешките се повтарят, поради това ги изброяваме тук. В кв. Обеля 2 основната маса оферти е от €93 хил. до €120 хил., затова една грешка за няколко хиляди прави осезаем дял.
- Доверие на заглавието. imot.bg слага всичко в „1-СТАЕН“, даже студиата. Броят на стаите казва малко; схемата казва всичко.
- Кредитът „ще стане“. Първо банката, после капарото. Вноската за €87 хил. заем е приблизително €354, а решението може да отнеме седмици.
- Забравените разходи. Спестените пари рядко стигат и за самоучастието, и за разходите: пресметнете поне €4 400 отгоре за данък, нотариус и адвокат.
- Обявена цена вместо цена на сделка. Обявите са поискани суми, не сделки; на практика договорената цена обикновено е с 3–7% под обявената. При €109 000 това е по-близо до €103 600.
- Плащане за мебели. „Обзаведен“ нерядко оправдава завишена цена за мебели, които няма да задържите до година.
- „Завършена“ постройка без документи. Готова постройка без Акт 16 и разрешение за ползване означава строителен ток и въпроси от банката.
Опис на документите и мнение дали цената е честна идват заедно с офертите от заявката.
Питат ни за Обеля 2
Малки ли са едностайните в кв. Обеля 2?
Типичният едностаен тук е 48 кв.м, малко над градските 46 кв.м. Обяви под 30 кв.м в извадката няма. Квадратурата казва малко без схемата: 40 кв.м с дълго антре са по-тесни от 36 кв.м без коридор. Аптеките в кв. Обеля 2 по картата са 2. За един човек 35 кв.м стигат, за двойка с работа от вкъщи е по-добре над 45. За всекидневните покупки картата отбелязва 4 супермаркета тук. В новото строителство числото в обявата включва дял от стълбища и коридори.
Търсят ли се едностайни под наем в кв. Обеля 2?
Обявените наеми на едностайни в кв. Обеля 2 са с медиана €450 на месец, по 3 обяви. За града е €480. Реално договореният наем често е с 20–30 евро под обявения. Тристайните тук са с медиана €185 300. Обзавеждането вдига наема, но и износването. По OpenStreetMap в квартала има 9 автобусни спирки. Празен месец между наематели сваля годишния доход с около 8%. От центъра на София Обеля 2 е на около 6,6 км по права линия.
Има ли евтин едностаен в кв. Обеля 2?
Долният край е около €74 423. Конкретно: €74 423 за 40 кв.м на 5. етаж в строеж. Под €80 хил. тук има 1 обява. Аптеките в кв. Обеля 2 по картата са 2. Ако пуснете „Заявка“, ще ви изпратим актуални оферти, като тези от собственици минават първи. По OpenStreetMap тук има 9 автобусни спирки.
Какво се купува в кв. Обеля 2 с бюджет €100 хил.?
Да, в извадката ни 3 от 11 обяви са до €100 хил. До €80 хил. са 1. Медианата е €109 000. От собственици са 1 от 11 обяви в кв. Обеля 2. Бюджетът трябва да покрие и около 4% разходи по сделката. По OpenStreetMap тук има 9 автобусни спирки. Най-евтините квартали по метър са Обеля, Люлин 10 и Левски Г. За сравнение, двустайните тук вървят около €122 800.
Да взема ли едностаен или двустаен в кв. Обеля 2?
В кв. Обеля 2 едностаен е около €109 000, двустаен около €122 800. Втората стая струва приблизително €13 800, тоест 13% отгоре. По метър едностайният е по-скъп: €2 269/кв.м срещу €1 800/кв.м. Тристайните в кв. Обеля 2 са с медиана €185 300. Едностайният се отдава по-бързо, двустайният остава по-дълго при един наемател. Линиите М2 минават наблизо, но спирката не е тук. Голям едностаен от 55 кв.м понякога струва колкото малък двустаен.
Обзаведен или празен едностаен да купя в кв. Обеля 2?
За живеене купете празен и обзаведете по свой вкус. За отдаване обзаведеният спестява седмици. В извадката в кв. Обеля 2 няма обяви, които да посочват обзавеждане. Наемът тук е около €450, обзавеждането се изплаща за няколко месеца. 3 от 11 едностайни в квартала в извадката са в строеж. Обзаведеният апартамент се отдава по-бързо, но по-бързо и се износва. Аптеките тук по картата са 2. Линиите М2 минават наблизо, но спирката не е в кв. Обеля 2.
Колко реално ползваеми квадрата има едностаен от 48 кв.м в кв. Обеля 2?
Питайте за чистата площ в скицата. Едностаен от 48 кв.м застроена площ е около 38 кв.м чиста. Старите блокове обикновено се обявяват по площта от акта. Има и трамвай, с 8 спирки наоколо. Поискайте схема с отделните помещения. От собственици са 1 от 11 обяви в кв. Обеля 2. За сравнение, двустайните тук вървят около €122 800.
Подходящ ли е едностаен в кв. Обеля 2 за дете, което учи в София?
Много родители правят точно това. Проверете колко време е пътят до конкретния университет, не до центъра. Наемът тук е около €450, толкова и спестявате. Двустаен в кв. Обеля 2 е с медиана €122 800. Обзаведеният едностаен е най-удобен за студент. От собственици са 1 от 11 обяви тук.
Смалявам жилището си: какво да гледам в едностаен в кв. Обеля 2?
Асансьор, баня с душ вместо вана, прагове без стъпала и близък магазин. В кв. Обеля 2 картата показва 1 медицински център и 2 аптеки. Отделната кухня е плюс, миризмите не стигат до леглото. Разстоянието до центъра е приблизително 6,6 км, а по пътя е повече. Нотариалната сделка може да запази право на ползване, ако жилището се прехвърля на децата. Медианният наем за едностаен в кв. Обеля 2 е €450. В класацията ни по €/кв.м Обеля 2 заема 12. място от 60.
Едностайни в съседните райони
Ако купувате за отдаване, наемателят гледа метрото и спирките, не табелата с името на квартала. Сравнете цените и в съседство.
- кв. Обеля€1 861/кв.м
- кв. Обеля 1€1 989/кв.м
- кв. Връбница 2≈ €116 хил.
- кв. Люлин 10€1 862/кв.м
- кв. Връбница 1≈ €119 хил.
- кв. Надежда 3≈ €119 хил.
- с. Волуякнаселено място
Още места за сравнение
Прочетете преди огледа
Търсите едностаен в кв. Обеля 2?
Медианата показва целия квартал. Заявката я свива до няколко конкретни едностайни с етажа, площта и сградата, които търсите.
- Може и само по имейл
- Отговор до един работен ден
- Две минути за попълване
Откъде са числата: публичните обяви за продажба на едностайни, 11 от които в кв. Обеля 2, плюс обектите в OpenStreetMap. Дали обявата е от собственик, агенция или строител познаваме по телефона и текста, така че отделни грешки са възможни. 30 септември 2026 г.