Към съдържанието
Едностаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Купуване или продажба на едностаен с наемател вътре: договорът, депозитът и доходността

Едностаен с наемател се продава по-често, отколкото личи от обявите. Само 5 от 1 123 обяви в извадката ни споменават наемател или „отдаден“ в краткия си текст, но на огледи срещаме наематели доста по-често. За инвеститора това е готов доход от първия ден. За купувача, който иска да живее вътре, е пречка с дата на изтичане. И в двата случая въпросът е един: какво точно пише в договора за наем и кога е подписан.
Търся едностаен Ипотечен калкулатор
Търсите едностаен? Три полета

Какво става с договора за наем при продажба

Продажбата не прекратява наема автоматично. Законът за задълженията и договорите (чл. 237 ЗЗД) казва, че договорът за наем запазва действието си спрямо новия собственик, ако има достоверна дата преди продажбата. Достоверна дата най-често означава нотариално заверени подписи. Други начини са изброени в Гражданския процесуален кодекс (чл. 181 ГПК), например смъртта на някой от подписалите или вписването на договора.

Срокът също има значение. Договор за наем за повече от една година подлежи на вписване в имотния регистър (Законът за собствеността, чл. 114). Ако такъв договор не е вписан, новият собственик е длъжен да го зачита само до една година. Ако е вписан, купувачът го наследява за целия срок.

  • Договор без достоверна дата. Купувачът не е обвързан от него. На практика пак се дава разумен срок на наемателя, защото изваждането на човек против волята му е бавно и неприятно.
  • Договор с достоверна дата, до една година. Купувачът го спазва до края на срока.
  • Договор над една година, невписан. Купувачът го спазва, но само до една година.
  • Договор над една година, вписан. Купувачът го спазва за целия срок, при същия наем.

Това е общата рамка. Конкретният договор може да има клаузи за прекратяване при продажба. Покажете го на нотариуса или на адвокат преди предварителния договор.

Депозитът, текущият наем и сметките

Депозитът е даден на продавача, не на апартамента. Ако наемателят остава, най-чистото решение е продавачът да прехвърли сумата на купувача при сделката, например като намаление на цената, и в договора да пише, че от този момент купувачът отговаря за връщането ѝ. Ако наемателят напуска, продавачът си урежда депозита с него преди предаването на ключовете.

Наемът за месеца на сделката се дели по дни. Пишете го в договора, а не на салфетка в кафенето след нотариуса. Изпратете на наемателя писмено уведомление кой е новият собственик и по коя сметка се плаща от следващия месец. Без такова уведомление наемателят, който продължава да плаща на стария собственик, плаща правилно.

  • Партидите за ток, вода и парно минават на името на новия собственик или остават на наемателя, ако досега е било така. Уговорете кой ги прехвърля.
  • Опис на обзавеждането с подписи на тримата: продавач, купувач и наемател. Иначе след две години никой не помни чий е хладилникът.
  • Адресната регистрация на наемателя. Ако той напусне, ще трябва да я промени. Добре е въпросът да е в протокола за предаване.

Кога купувачът може да се нанесе

Ако купувате, за да живеете вътре, първо питайте за срока на договора и за достоверната дата. Безсрочен договор обикновено може да се прекрати с предизвестие, най-често едномесечно, ако договорът не предвижда друго. Срочен договор с достоверна дата ви обвързва до края му, а наемателят няма задължение да напусне по-рано само защото сте купили.

Работещото решение, което виждаме най-често, е проста клауза в предварителния договор: имотът се предава свободен от наематели и вещи до определена дата, с неустойка за всеки ден забава. Продавачът тогава сам се договаря с наемателя, понякога с един безплатен месец или с връщане на депозита предсрочно. За купувача с ипотечен кредит това е почти задължително, защото банката иска оглед за оценка, а след сделката вие плащате вноска и наем едновременно. Как се планират сроковете с банката, вижте в статията за кредит за едностаен.

Типичен път от предварителен договор до празен апартамент
предварителенуведомлениенотариуспразентук се плаща цената

Ориентир: при едномесечно предизвестие целият път е около два месеца, ако наемателят съдейства.

Ако наемателят не съдейства, търпението е по-евтино от съда. Затова не плащайте цялата цена, докато апартаментът не е свободен или докато не сте сигурни, че искате наемателя. Какво да проверите в документите преди капаро, е подробно в статията за документите.

Готов наемател: как да оцените доходността

Продавачите обичат да казват „носи €480 на месец“. Първо проверете дали е вярно: искайте договора и банковите извлечения за последните месеци. После сравнете наема със средния за квартала. Наем далеч под пазара означава, че купувате доходността на стария собственик, който е предпочел спокойствие пред пари. Наем далеч над пазара означава наемател, който може да си тръгне при първия по-евтин вариант.

Брутна доходност при дългосрочен наем по квартали
  • Люлин 9
    6,7%
  • Красна поляна 1
    6,1%
  • Малинова долина
    5,4%
  • Овча купел
    5%
  • Младост 4
    4,8%
  • Дружба 1
    4,7%
  • Младост 3
    4,7%
  • Студентски град
    4,3%
  • Център
    4,3%
  • Банишора
    4,2%
  • Хаджи Димитър
    4,1%
  • Изток
    4%

Медианен наем × 12 / медианна обявена цена за едностаен, imot.bg, септември 2026.

Разликата между кварталите е голяма. В Люлин 9 медианният наем €500 при цена €90 000 дава 6,7%, а в Изток същата сметка е 4%. Наемателят, който вече е вътре, ви спестява празните месеци, обявата и огледите. Не плащайте за него повече от стойността на два-три месечни наема, освен ако договорът е дълъг и вписан. Как се сравняват кварталите по доходност, сме описали в статията за инвестиция в едностаен.

Колко струва „готовият наемател“

Брутна доходност без данъци и разходи. Пазарният наем вземете от таблиците по квартали.

Какво да проверите в договора на наемателя

Списъкът е кратък и си струва да мине през всяка точка. Можете да отмятате в браузъра, отметките се пазят.

Проверка на договора за наем

0 / 10

На огледа поговорете и с наемателя, ако продавачът разреши. Не за да го разпитвате, а за да видите дали иска да остане. Наемател, който вече си търси друга квартира, превръща „готовия доход“ в празен апартамент след месец.

Ако продавате: с наемател или празен

Празният едностаен се продава на по-широк кръг хора. Най-много купувачи на едностайни са хора за първо жилище с кредит, а те искат да се нанесат и да огледат спокойно. Наемателят стеснява кръга до инвеститорите, които и без това пазаруят по-строго и сравняват доходност. Огледите с човек вътре са по-трудни за уговаряне, а неподредената стая на снимките сваля цената повече от всеки дефект.

Обратното също се случва. Ако договорът е хубав, наемът е пазарен и наемателят е коректен, обявата „отдаден, носи доход“ намира купувач инвеститор по-бързо. Решете предварително на кого продавате и подгответе документите за него. Как се определя цена и срок за продажба, сме разписали в съветите за продавача. Как се облага наемът до продажбата, вижте в статията за данъка върху наема.

Ако търсите едностаен с наемател вътре, например в Малинова долина или Студентски град, където наемателите са най-много, пишете ни през формата за заявка. Ще получите подбрани обяви и бележка какво да поискате от продавача, без такса и без посредник.

Едностаен с наемател: оценка на редакцията

2,8от 5

Едностаен с наемател: оценка на редакцията

Добра сделка за инвеститор, ако договорът е проверен и наемът е пазарен. Лоша за купувач за себе си, ако няма ясна дата за освобождаване.

  • Доход от първия ден★★★★★

    Няма празни месеци и разходи за намиране на наемател.

  • Правна яснота★★★★★

    Зависи изцяло от достоверната дата, срока и вписването.

  • Възможност за оглед★★★★★

    Огледът с човек вътре е по-труден и по-кратък.

  • Подходящ за първо жилище★★★★★

    Само с клауза за освобождаване и неустойка.

  • Риск от скрит проблем★★★★★

    Наемът под пазара или неплатени сметки излизат след сделката.

  • Лекота на продажбата★★★★★

    Купувачите се свиват до инвеститорите.

Предимства

  • Готов доход и проверен наемател
  • Спестени огледи и обяви
  • Ясна доходност по договор

Слабости

  • По-малко купувачи при продажба
  • Нанасяне само след изтичане или споразумение
  • Наемът може да е под пазара години наред

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Първо жилище или инвестиция: пуснете една заявка

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

  • Приемаме и продавачи
  • Подбор по квартал и сума
  • Телефонът ви не отива при брокери
Искам подбор

Често задавани въпроси

Прекратява ли се договорът за наем, когато продам апартамента?

Не автоматично. Ако договорът има достоверна дата преди продажбата, купувачът е длъжен да го спазва; ако е за повече от година и не е вписан, само до една година.

Какво е достоверна дата на договор за наем?

Дата, която не може да се оспори пред трети лица. Най-често се постига с нотариална заверка на подписите. Обикновен подпис без заверка не я дава.

Кой връща депозита на наемателя след продажбата?

Договорете го в договора за продажба. Обикновено продавачът прехвърля сумата на купувача и от този момент купувачът отговаря за връщането ѝ.

Мога ли да изгоня наемателя веднага след като купя?

Ако договорът има достоверна дата и срок, трябва да го спазите. При безсрочен договор обикновено е нужно предизвестие. Най-сигурно е продавачът да предаде имота свободен.

Как да проверя дали наемателят наистина плаща?

Искайте договора и банковите извлечения за последните шест месеца. Наем, който се плаща само в брой и без разписки, приемайте с резерва.

Дава ли банката кредит за апартамент с наемател?

Обикновено да, стига оценителят да огледа жилището и документите да са наред. Ако ще живеете вътре, уговорете срок за освобождаване в предварителния договор.

По-скъп ли е едностаен с наемател?

Не би трябвало да е много по-скъп. Наемателят спестява празни месеци и огледи, което струва около два-три месечни наема, повече само при дълъг вписан договор.

Трябва ли да уведомя наемателя за смяната на собственика?

Да, писмено, с данни за новата банкова сметка. Докато не е уведомен, плащането към стария собственик се смята за редовно.

Откъде да започнете

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Заявка: търся едностаен