Фиксирана срещу променлива лихва при кредит за едностаен

Как се сглобява променливата лихва

Променливата лихва по ипотечен кредит почти винаги има две части. Първата е референтен индекс: число, което банката не определя по свое желание за всеки клиент, а следи по правила, записани в договора. Това може да е пазарен индекс или индекс, изчисляван от самата банка по публикувана методика. Втората част е надбавка, фиксирана за вас при подписа. Сборът е лихвата, която плащате.

ЗКНИП изисква индексът да е ясен, достъпен, обективен и проверим, а промените в лихвата да следват него, не настроението на кредитния отдел. На практика това значи, че когато индексът падне, лихвата ви трябва да падне по същото правило, по което расте. Ако договорът позволява на банката да променя надбавката „при промяна на пазарните условия“ без формула, покажете го на юрист преди подписа.

Полезно е да знаете кой индекс ползва вашата оферта и как се е движил през последните години. Банката е длъжна да ви даде Европейския стандартизиран информационен формуляр преди договора; там пише индексът, надбавката и примерна вноска. Сравнявайте формулярите, не рекламните банери. И ако сте в началото, общата картина е в статията за кредита за едностаен, а бюджетът в най-плътния ценови слой е разгледан в едностаен до €130 000.

Какво точно е фиксирано във фиксираната

Под „фиксирана лихва“ у нас по-често се продава лихва, фиксирана за първите една, три, пет или десет години, след което става променлива по формула. Кредит с една и съща лихва за всичките тридесет години се среща рядко. Затова, когато сравнявате, гледайте два реда: колко е лихвата във фиксирания период и каква е формулата след него.

Фиксирането има цена. Обикновено фиксираната лихва в началото е по-висока от променливата, а таксата за предсрочно погасяване по време на фиксирания период може да е по-голяма, защото не се ограничава от тавана за променливите кредити. Срещу това получавате предвидимост: знаете вноската за години напред. Ако купувате едностаен с идея да го продадете след три години, петгодишно фиксиране може да ви върже ръцете. Повече за излизането от кредита има в статията за рефинансиране и предсрочно погасяване.

Промоционалният период и истинската лихва след него

Честа конструкция: ниска лихва за първите 12 или 24 месеца, после индекс плюс надбавка. Промоцията не е измама, но не е и цената на кредита. Цената е това, което плащате след нея, двадесет и осем години от тридесет.

Примерът е хипотетичен, но съотношението е типично. Ние смятаме бюджета винаги по вноската след промоцията. Ако тя не се събира в доходите ви, ниската първа година само отлага проблема. Годишният процент на разходите (ГПР) е по-честен показател от рекламираната лихва, защото включва таксите, но и той се смята при допускане, че индексът няма да мърда. Към вноската добавете и еднократните разходи по покупката, и ако планирате ремонт веднага, вижте как се финансират покупка и ремонт заедно, защото втори кредит след година обикновено е по-скъп.

Стрес-тест: лихвата плюс два пункта

Два пункта не са апокалипсис, а нещо, което сме виждали да се случва в рамките на няколко години в различни икономики. Затова това е нашият минимален тест. Ако вноската при +2 пункта е поносима, променливата лихва е разумен избор. Ако не е, или фиксирайте, или търсете по-евтин едностаен, или по-голямо самоучастие.

При типичния едностаен шокът от два пункта качва вноската с около €109 на месец, до €498. Това вече е над медианния наем на едностаен от €480, с който обикновено сравняваме. За целия срок разликата в платената лихва би била около €39 240, ако новото ниво се задържи. Колко точно ще е, не знае никой, затова тестът е за бюджета, не за прогнозата. Семействата, които чакат дете, правят теста и с един доход по-малко; за тях имаме отделна статия за едностаен с бебе. И не забравяйте, че самата сума на заема зависи от оценката: ако тя излезе ниско, вижте какво става при банкова оценка под цената.

Кой какво бихме избрали

За първо жилище с 10–15% самоучастие ние сме по-скоро за фиксиране за няколко години. За инвеститор, който купува едностаен в Люлин 9 или Малинова долина за отдаване, по-гъвкавата променлива лихва често е по-удобна, защото позволява изход без голямо обезщетение. Хората със свободна практика, чийто доход скача, също обикновено предпочитат предвидимата вноска; за тях имаме отделна статия за кредит при доходи от свободна практика.

Калкулатор: вноската при шок на лихвата

Сложете сумата на заема, лихвата от офертата, срока, шока в пунктове и нетния доход на домакинството. Калкулаторът показва новата вноска и какъв дял от дохода ще изяжда.

Ако изборът на кредит е решен и търсите самия едностаен, опишете бюджета си в заявка. Ще получите подбрани обяви, ориентир за цената и какво да проверите в документите. Безплатно е и не сме агенция. Ако банката още не е одобрила кредита, не давайте капаро без клауза за отказ; вижте какво става при отказ за кредит след капаро.

Изборът на лихва за едностаен: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Малинова долина€2 558/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Младост 4€2 905/кв.м
• кв. Люлин 9€2 177/кв.м
• кв. Дружба 1€2 513/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Овча купел€2 532/кв.м
• кв. Витоша€2 507/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 791/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Кредит за едностаен
• Рефинансиране
• Едностаен като първо жилище
• Отказ за кредит
• Свободна практика
• Покупка и ремонт