Едностаен в кв. Филиповци: цени и какво да проверите

Филиповци не е адрес за снимки в социалните мрежи, но при малко жилище това практически не пречи: важни са спирката, магазинът до входа и колко шумни са съседите на етажа. Квадратът в кв. Филиповци е 14% под медианата за града, което при едностаен от 45 кв.м означава към €17 хил. разлика на целия апартамент.

Свои обяви за едностаен тук през септември не намерихме, поради това гледаме 24 обяви от кв. Люлин 5: медиана €101 000, €2 280/кв.м. Младата двойка, човекът с пари за влагане и родителите на студент оглеждат същия едностаен апартамент в квартала с различни очи: единият мисли вноската, вторият наема, третият пътя до лекции. Ако купувате за отдаване, вижте първо сметката за наема по-долу; ако е за живеене, тръгнете от разпределението и кредита.

Малък апартамент се взима с емоция по-лесно от по-голямо жилище; вторият оглед в друг час оправя това. Малкият апартамент край Филиповци се дава под наем и на сам човек, а такъв квартирант като правило пази жилището по-добре.

Филиповци: пари в брой и месечна вноска

При €101 000 за жилището покупката излиза още около €4 000: местен данък, нотариус, вписване и юрист. Комисионата е отделно, ако купувате през агенция.

Ако днес плащате градския наем на едностаен апартамент (€480), вноската от €349 е по-лек товар; въпросът е как да се съберат €29 хил. в брой. Срокът от 25 години в таблицата намалява вноската, но увеличава сумата на лихвите; по-кратък срок излиза по-изгоден накрая.

Бюджет до €120 хил. покрива 20 от 24 обяви около Филиповци; до €100 хил. са 12.

Оценката на банката струва €150–250 и понякога е под цената в предварителния договор; тогава разликата се покрива в брой.

Кредиторите гледат и дохода, и другите кредити: лизинг на автомобил или кредитна карта с голям лимит свиват сумата, която ще ви отпуснат.

Филиповци: една стая или две

Една стая отгоре излиза €72 хил.: такава е дистанцията между €101 хил. за едностаен апартамент около Филиповци и €173 хил. за двустаен в София. Необичайно, но на квадратен метър едностайният на това място е по-евтин от двустаен в града (€2 280/кв.м при €2 514/кв.м); често причината е остарелият фонд или разстоянието до София.

Квадратът при едно-, дву- и тристаен:

Тристаен в София струва около €261 хил., скъпо от два едностайни; за инвеститор две малки жилища обикновено дават по-голям общ наем от един голям. Една стая с кухненски бокс е боксониера, дори обявата да казва „едностаен“; такива в София вървят по €3 453/кв.м.

Ако планирате дете в следващите три-четири години, втората стая пести второ местене и още една нотариална сделка с нейните такси.

За сравнение наоколо: Люлин 1 с медиана €108 хил., Люлин 5 с медиана €101 хил.

В район с десетина оферти една луксозна оферта е възможно да изкриви медианата с няколко хиляди евро; ето защо гледайте и диапазона, а не единствено средата.

Как се търси едностаен в кв. Филиповци

В кв. Филиповци при последната ни проверка едностаен апартамент не се продаваше. Такива места вървят на пориви: месеци нищо, после няколко оферти за седмица. Цените тук са сметнати от 24 обяви в съседните райони като кв. Люлин 5: медиана €101 000, типична рамка от €89 200 до €113 600.

• Проверявайте схемата, не заглавието: при оскъдни обяви обявеният едностаен понякога е боксониера с друго име.
• Погледнете и студио или малък двустаен: при оскъдни обяви площта е по-гъвкав критерий, отколкото изглежда.
• В новите сгради в съседство строителите продават малки жилища на зелено; питайте дали има едностайни в следващите етапи.

Ако държите точно на Филиповци, оставете заявка. Изпращаме само обяви, които пасват на описанието ви, и кратка бележка доколко цената е в рамката. Посредник не сме и комисиона не искаме.

Ситуацията в кв. Филиповци се променя с една-единствена нова обява; прегледът всяка неделя е минимумът. Банките финансират по оценка, не според договорената цена. В малък пазар двете се разминават често. Рядкото предлагане само по себе си не вдига по-висока цена: стойността на всеки едностаен идва от сградата и състоянието, а не от това колко други се продават.

Колко може да струва едностаен в кв. Филиповци

Собствени обяви за едностаен в кв. Филиповци през септември не се появиха; поради това стъпваме на кв. Люлин 5, общо 24 обяви.

За Филиповци това дава €101 000 като медианна стойност, а нормалният диапазон е €89 хил. – €114 хил.

Цената на квадрат в оценката и при съседите:

Запишете квадратите, етажа и цената на всеки видян апартамент тук; след петия оглед прекалено високата цена личи с просто око.

Крайната цена на едностаен почти никога не е същата с обявената; разликата от 3–7% е нещо обичайно.

Мазе с отделен идентификатор от време на време е включено в общата площ на обявата; извадете тези квадрати, когато изчислявате цената на квадратен метър. При едностайните сумите се нареждат на стъпки: €99 000 вместо €100 000 е удобна граница, понеже много купувачи режат офертите по кръгли суми. Инвеститорът, взел на зелено, смята цената спрямо своята покупка и печалба, а не спрямо съседните оферти; при него аргументът е другите оферти.

Как оценяваме кв. Филиповци

Едностаен в кв. Филиповци според годината на сградата

Жилищният фонд е пъстър: блокове от 70-те и 80-те, сгради от 90-те и нови кооперации по края на района, всяка със собствен тип едностаен апартамент. Кооперациите от края на века и първите години на новия нерядко са тухлени, с газ или парно и едностайни жилища от 45–50 кв.м.

Статистика по години за Филиповци не можем да направим; в столицата соц блоковете от 70-те и 80-те вървят €2 744/кв.м, сградите с Акт 16 €3 020/кв.м.

Годината на сградата в обявата сверете с документите; продавачите от време на време посочват кога е правен последният ремонт. Акт 16 е разделителната линия между рискова покупка и готово жилище; в града разликата при завършеното е около 26,2% на квадратен метър спрямо на зелено.

Избите в по-старите сгради често са влажни; уточнете мазето преди да платите. Блок със заведение на партера дава шум късно вечер, но и осветена улица; за квартирант това често е плюс, за живеене по-скоро минус. Тръбите в старите блокове се подменят веднъж на десетилетия; попитайте дали вашият е сменен.

Колко пари трябват за едностаен в кв. Филиповци

Три примерни сметки при цени €101 000, €89 200 и €95 100 от обявите в кв. Филиповци. Героите са условни, числата не са. За наема ползваме градската медиана от €480, защото тук наемите са твърде малко. Допуснатата лихва е 2,7%.

Кредитът от €38 000 за 20 години след пет години е спаднал до около €30 300. Жилището за €95 100 остава, а детето е завършило. При 85% финансиране в брой трябват €22 591: €15 000 самоучастие и €7 591 разходи, от които €3 030 за агенцията.

Нетно €4 420 годишно върху €100 441 вложени: това са 4,4%. В сметката има един празен месец, 10% данък след 10% признати разходи, такса вход €20 месечно и €150 данък сгради и смет, допуснати ориентировъчно. Сделките обикновено се затварят с 3–7% под обявената цена, така че сметките са по-скоро с резерв.

Наем и доходност при едностаен във Филиповци

Собствена медиана за наем в кв. Филиповци нямаме. Вместо това взимаме числото на кв. Люлин 5, на 1,5 км: €350 на месец. Приложено към местната цена (€101 000), се получават 4,2% годишно; приемете го като горна граница.

Свалете въздуха от брутния процент: месец без наемател, 9% ефективен данък (10% след 10% нормативни разходи), €12 месечна такса вход и приблизително €120 за данък сгради. На чисто идват €3 240, с други думи 3,1% спрямо €106 000.

Паркомясто в близост в такъв район вдига търсенето повече от скъп диван. Филиповци е на 8,5 км от центъра; за наемателя това се мери в минути до работа, а не в километри. Хубавото е, че наемателите стоят по-дълго: нерядко двойки, които събират за собствено жилище. Логиката е проста: малкото жилище струва по-малко, а наемът за него не пада в същата пропорция. Търсенето тук е по-спокойно; предвидете месец-два за наемател при всяка смяна.

Във формата за заявка посочете, че вземате за наем; изпращаме обяви с ориентировъчна нетна сметка, безплатно.

Тишина в едностайния апартамент в кв. Филиповци

Едностайният няма задна стая. Поради това посоката на главния прозорец е въпрос за съня, не само за светлината. Уличният шум в кв. Филиповци рядко е проблемът; по-скоро се оплакват от ремонти в блока и лай нощем.

Хлопането от входната врата се чува най-ясно на партера; за едностаен с прозорец към стълбището това е всекидневие. 2 детски площадки тук по OpenStreetMap значат оживен следобед през топлите месеци; прозорецът над пясъчника не е за следобедна дрямка. Площадка с пет-шест входни врати означава повече тракане на ключалки и гласове по стълбите, особено когато част от съседите са наематели. Преградата към съседа при новото строителство може да е тухла, но също лека преграда; чукнете с кокалчета на огледа, звукът се чува от раз. Филиповци не минава за особено тих район; всичко идва от това накъде гледа прозорецът.

Качествена дограма намалява шума от улицата значително, но не помага срещу асансьор в стената. Прочетете бележките във входа: обявления за ремонт, оплаквания и събрания казват за съседите повече от продавача. Ако вземате за отдаване, шумът тежи по-различно: квартирантът напуска, а вие плащате празния месец.

Къде грешат купувачите на едностаен във Филиповци

При типична цена €101 хил. в кв. Филиповци всяка грешка от няколко хиляди прави приблизително 5% от сделката. Ето най-честите. В кв. Филиповци средната половина от обявите е от €89 хил. до €114 хил. (ориентир по съседите), затова една грешка от порядъка на няколко хиляди прави видим процент.

• „Едностаен“ без схема. Самостоятелната кухня или кухненски бокс в дневната е разлика, която в заглавието не се вижда.
• Един-единствен оглед. Първият оглед е по обяд и в хубаво време. Втори оглед вечер издава шума, съседите и стълбището.
• Таксите при покупка. Спестените пари не винаги покриват и самоучастието, и разходите: сметнете най-малко €4 200 отгоре за данък, нотариус и адвокат.
• Тежести и съсобственици. Удостоверение за тежести и семейното положение на продавача се проверяват преди капарото, не в деня на нотариуса.
• Зимата, която не се вижда през септември. Едностайният апартамент се топли лесно, но несаниран блок и стара дограма обръщат сметката; искайте фактура за зимен месец.
• Месечната поддръжка. В новите постройки таксата за поддръжка е към €10–40 на месец; при наем €350 това е осезаемо.

Опис на документите и мнение дали цената е честна идват заедно с обявите от заявката.

Правилният етаж и точната страна за едностаен в кв. Филиповци

Приземен етаж €2 636/кв.м, средни етажи €2 674/кв.м, последен €2 579/кв.м: по този начин стои градската медианна стойност по етажите. Собствена разбивка по етаж в кв. Филиповци няма как да дадем; сградите в съседство най-често са от същия тип. Ако градската разлика важи и тук, при €101 хил. последният етаж би излязъл към €3 600 по-евтино от средния, а партерът €1 400.

Изложението на изток дава слънце сутрин и хладна вечер, западното нагрява стаята тъкмо когато се прибирате. Остъклената тераса пред самата стая отнема част от светлината; преценете дали допълнителните квадрати си струват по-тъмната стая.

Жилище над мазетата или до гаражите бива по-хладен отдолу; погледнете за изолацията под пода. Съседният кв. Люлин 1 предлага 13 оферти за едностайни с медиана €2 444/кв.м; заслужава си да го сложите в списъка. Над входната врата, над заведение на партера и в съседство с асансьорната шахта са местата, за които ще пита и следващият кандидат-купувач. Третият етаж е златната среда: няма влага отдолу, няма покрив над вас, а стълбището се изкачва, ако асансьорът спре.

В заявката можете да отрежете партер и последен етаж с едно изречение.

Питат ни за Филиповци

Едностайни в съседните райони

За един човек пътят до работа тежи повече от квартала. Ето районите около Филиповци с медианата на квадрат за едностаен.

• кв. Люлин 1€2 444/кв.м
• кв. Суходол≈ €99 хил.
• кв. Факултета≈ €119 хил.
• кв. Западен парк≈ €113 хил.
• кв. Модерно предградие≈ €90 хил.
• кв. Люлин 5€2 280/кв.м
• с. Иваняненаселено място

Още места за сравнение

• м-т Камбаните≈ €138 хил.
• с. Владая≈ €133 хил.
• с. Алдомировци≈ €96 хил.
• кв. Славия≈ €119 хил.

Преди капарото

• Едностаен в София
• Едностаен, боксониера, двустаен
• Разходи при покупка
• Евтин едностаен
• До €130 хил.
• Квадратура на едностаен
• Едностаен в Студентски град
• Едностаен в Овча купел