Стъпката нагоре: от едностаен към двустаен по квартали

Стъпката в пари

Едностайният е по-скъп на квадрат: €2 659/кв.м срещу €2 514/кв.м за двустаен. Баня, кухня и антре има и в двата, но при двустайния те се делят на повече квадрати. Затова стаята в повече излиза по-евтино, отколкото подсказва пропорцията. По квартали медианата на двустайния е средно около 143% от тази на едностайния.

За собственика на едностаен това е добра новина. Неговото жилище е в най-ликвидния сегмент и се продава бързо, а двустайният, който ще купи, е малко по-евтин на квадрат. Стъпката е по-лесна от първата покупка, защото част от парите вече са в тухли.

Колко струва стъпката по квартали

Най-лесна е стъпката в Красна поляна 1 (€7 хил.), Обеля 2 (€14 хил.) и Манастирски ливади (€19 хил.). Там двустайните са сравнително евтини, често в по-стари сгради, а едностайните са в нови и се продават скъпо. Най-скъпа е в Лозенец (€149 хил.), Младост 2 (€74 хил.) и Дружба 2 (€63 хил.). В Лозенец двустайният струва около два пъти колкото едностайния, защото там двустайните са големи и в престижни сгради.

От всички 60 квартала, в които има поне малко данни, в 9 стъпката е под €30 хил.. В малките квартали числата са на основата на пет-шест обяви и ги приемайте като посока. В Левски например двустайният излиза по-евтин от едностайния, но там едностайните в извадката са само пет.

Две сделки, един ден

Най-трудното не са парите, а последователността. Ако продадете първо, рискувате да живеете под наем, докато намерите следващото жилище. Ако купите първо, трябват ви пари, които още са в стария апартамент. Повечето хора искат двете сделки в един ден при един нотариус и това е постижимо, но изисква подготовка.

На практика изглежда така. Намирате купувач на едностайния и двустаен, който ви харесва. Подписвате два предварителни договора с близки срокове за окончателната сделка. В деня на сделката първо се прехвърля вашият едностаен, парите влизат по сметка или се превеждат директно към продавача на двустайния, после се прехвърля двустайният. Нотариусът може да насрочи двете сделки една след друга.

Ние бихме уговорили с купувача на едностайния да остане разлика от една-две седмици между сделката и предаването на ключовете. Пренасянето в същия ден е изпитание за нервите, а една седмица запас се купува с малка отстъпка или просто с добър разговор. Как да подготвите едностайния за продажба, пишем в статията за продавача.

Капаро, условия и отложено плащане

В предварителния договор капарото обикновено се урежда като задатък по чл. 93 от Закона за задълженията и договорите. Ако не изпълни страната, която го е дала, тя го губи. Ако не изпълни страната, която го е получила, връща го в двоен размер. Когато сте едновременно продавач и купувач, рискът е двоен: ако вашият купувач се откаже, вие може да не успеете да платите своя продавач.

• Срокове с буфер. Срокът за окончателната сделка по покупката да е малко след срока по продажбата, не преди него.
• Изрично условие. Може да се уговори, че покупката зависи от продажбата на вашия апартамент до определена дата. Не всеки продавач приема, но при бавен пазар се договаря.
• Отложено плащане. Част от цената се плаща след прехвърлянето, например когато получите парите от продажбата. Уговорката е в нотариалния акт, а продавачът често иска ипотека или друга гаранция за остатъка.
• Предварителен договор с нотариална заверка на подписите. Не е задължително, но премахва спорове кой какво е подписал.

Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, ако другата страна откаже, но това отнема месеци. Затова е по-добре да уредите сроковете така, че съдът да не ви трябва. За конкретния договор питайте нотариус или адвокат.

Кредит за стъпката нагоре

Има три начина да покриете разликата с банка. Първият е стандартен ипотечен кредит за двустайния, след като продадете едностайния и сложите парите като самоучастие. Вторият е кредит, обезпечен с ипотека върху сегашния едностаен, с който купувате двустайния, преди да сте продали. Третият е краткосрочно мостово финансиране, което се погасява с парите от продажбата. Не всяка банка предлага последния вариант и условията се различават много.

Вторият и третият вариант ви дават време, но за известен период плащате две жилища или две вноски. При лихва около 2,7% един кредит от €53 400 за 30 години е около €217 на месец. Ако едностайният остане непродаден половин година, а вие вече плащате за двустайния, тази половин година струва. За общите условия вижте статията за кредита.

Ние бихме избрали последователна продажба, после покупка, ако едностайният е в ликвиден квартал и цената му е реалистична. Ако е на партер в отдалечен квартал или с особени документи, по-сигурно е първо да го продадете и да наемете за няколко месеца.

Разходите по двете сделки

Като продавач плащате по-малко, отколкото като купувач. Нужни са удостоверения, данъчна оценка, евентуално скица и адвокат за договора, обикновено общо няколкостотин евро. Ако продавате чрез агенция, комисионата от продавача е най-често 2–3% плюс ДДС. Доходът от продажба на едно жилище в годината по правило не се облага с данък по ЗДДФЛ, но има условия, свързани с начина и срока на придобиване. За вашия случай питайте счетоводител.

Като купувач на двустайния плащате местния данък при придобиване, 3% в Столична община, нотариална такса по тарифа, вписване и адвокат. При двустаен за €173 400 това са около €6 615 без агенция. Подробна разбивка има в статията за разходите при покупка.

Кога е по-добре да не продавате едностайния

Понякога най-разумната стъпка нагоре е да задържите едностайния. Ако кредитът по него е малък и кварталът е с добра доходност, отдаването може да покрие голяма част от вноската по новия двустаен. Брутната доходност на едностаен в София е около 4,8%, повече от тази на по-големите жилища. Срещу това стоят данъкът върху наема, празните месеци и по-голямото самоучастие за двустайния, защото парите не идват от продажба. Числата по квартали са в статията за инвестиция.

Другата алтернатива е да останете в същия квартал, ако стъпката там е малка. В квартали като Красна поляна 1, Обеля 2 и Манастирски ливади разликата е под €20 хил. и често се покрива с продажбата и малък кредит. Ако разликата в квартала ви е огромна, понякога един квартал по-навън дава двустаен за цената на едностайния ви плюс разходите. Обратният път, от голямо към малко, разглеждаме в статията за смаляването, а за метрото като критерий пишем в отделна статия.

Ако искате да проверите какъв двустаен ви е по силите в квартала, който харесвате, и колко реално може да вземете за едностайния си, опишете двете неща в заявката. Връщаме подбор от обяви и ориентир за цената. Не посредничим, затова не ви струва нищо.

Стъпката към двустаен: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Всеки квартал има своя страница с разпределението на цените за едностаен, наемите и нещата за проверка на място.

• кв. Красна поляна 1€2 532/кв.м
• кв. Обеля 2€2 269/кв.м
• кв. Манастирски ливади€3 317/кв.м
• кв. Люлин 3€2 744/кв.м
• кв. Люлин 1€2 444/кв.м
• м-т Гърдова глава€2 584/кв.м
• кв. Надежда 1€2 659/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Люлин 5€2 280/кв.м
• кв. Люлин 6€2 251/кв.м
• кв. Красно село€2 824/кв.м
• кв. Симеоново€2 803/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Кредит за едностаен
• Продавам едностаен
• Разходи при покупка
• Смаляване към едностаен
• Едностаен до метро