Към съдържанието
Едностаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 1 123 обяви за едностайни

Вашият глас на събранието на входа, когато имате едностаен

Купувате едностаен и автоматично ставате член на една малка демокрация: етажната собственост на входа. Тя решава кога ще се ремонтира покривът, колко е таксата, дали ще има видеонаблюдение и кой ще пази ключа от тавана. Гласът на собственика тук не е равен на гласа на съседа, а е претеглен по идеални части. При медианна площ на едностайния от 46 кв.м в типичен панелен вход това прави около 2% от гласовете. Малко, но достатъчно, за да решите изхода, когато събранието е разделено. Описваме правилата по Закона за управление на етажната собственост, такива каквито са на практика.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Кратка заявка без комисиона

Защо гласът ви е малък

Идеалните части са дялът на вашия апартамент в общите части на сградата: стълбище, покрив, фасада, асансьор, мазета по коридора. Обикновено са записани в нотариалния акт, като процент или като квадратни метри. Смятат се по площта на самостоятелния обект спрямо общата площ на всички обекти. На събранието гласувате с този процент.

Тежест на гласа в примерен вход
  • до 30 кв.м, 28 кв.м
    1,1%
  • 31–40 кв.м, 38 кв.м
    1,5%
  • типичен едностаен, 46 кв.м
    1,8%
  • 51–60 кв.м, 56 кв.м
    2,2%
  • двустаен, 68 кв.м
    2,6%
  • тристаен, 92 кв.м
    3,5%

Пример: панелен вход с обща площ на обектите 2 600 кв.м. Реалните идеални части са в нотариалния акт.

Тристайният на съседите тежи два пъти повече от вашия едностаен. Това не е обидно, а логично: те плащат два пъти повече при ремонт на покрива, защото ремонтите се разпределят по същите идеални части. Затова и решението за ремонт, което вие може да подкрепите с леко сърце, за тях е по-тежко. Разберете това преди първото събрание и ще спорите по-малко.

В какви сгради са едностайните в извадката
936обяви
  • до 4 етажа 17,8%
  • 5 етажа 13%
  • 6–8 етажа 50,9%
  • 9 и повече 18,3%

Обяви с посочена етажност, без дублите между кварталите. imot.bg, септември 2026.

Повечето едностайни в извадката са в сгради от 6 до 8 етажа, тоест в класическите панелни и ЕПК блокове. Там входът е голям, собствениците са 30–50 и събранията са шумни. В малка кооперация от четири етажа вашият глас тежи много повече и решенията стават в разговор на стълбите.

Кворум и мнозинства

Законът изисква на събранието да присъстват лично или чрез представител собственици на определена част от идеалните части. Общото правило е 67%. Ако кворумът не се събере, събранието се отлага с един час и тогава се провежда при по-нисък праг, около една трета от идеалните части. Тези прагове са променяни в годините, затова преди важно събрание проверете актуалния текст на ЗУЕС.

Мнозинствата зависят от въпроса. За обикновените решения, например избор на управител или приемане на бюджет, стига мнозинство от представените идеални части. За по-сериозните, например големи ремонти, промени в общите части, отстъпване на право на строеж, законът изисква квалифицирани мнозинства, които се смятат от всички идеални части в сградата, а не само от присъстващите. Някои решения изискват съгласието на всички собственици или на засегнатия собственик. Точно кое решение под кой праг попада е в закона и при спор е въпрос за адвокат.

Практическият извод за собственика на едностаен: при решение, което се смята от всички идеални части, неявяването ви работи като глас против. Ако подкрепяте ремонта, елате или дайте пълномощно.

Тежест на гласа и кворум

Прагът от 67% за кворум и от 33% след отлагане е общото правило по ЗУЕС. Проверете актуалния текст и вида на решението.

Покана, дневен ред и пълномощно

Събранието се свиква от управителя или председателя на управителния съвет, а при бездействие и от собственици с определена част от идеалните части. Поканата се поставя на видно място във входа предварително, обикновено поне седмица по-рано, а в неотложни случаи и по-кратко. В нея трябва да има дневен ред. Решение по въпрос, който не е в дневния ред, е уязвимо.

Ако не можете да присъствате, упълномощете писмено друг човек, съсед или роднина. Пълномощното е просто, но трябва да е конкретно: за кое събрание, по кои точки, как да гласува. Законът ограничава колко собственици може да представлява едно лице, така че не разчитайте един човек да събере пълномощните на половината вход. Ако апартаментът ви е отдаден, наемателят не гласува вместо вас без пълномощно. За собствениците, които отдават, това е част от управлението на отдадения едностаен.

  • Поканата е на таблото във входа, а не само в групата на съседите в чата.
  • Дневният ред е конкретен: „ремонт на покрива по оферта за... евро“, а не „разни“.
  • Пълномощното е подписано от собственика, с дата и точките, за които важи.
  • Списъкът на присъстващите е с идеалните части срещу всяко име.

Протоколът и обжалването

Решенията се записват в протокол, подписан от председателстващия и от протоколчика. Протоколът се обявява на видно място във входа в кратък срок след събранието. За отсъствалите това е моментът, от който се смята, че са научили за решението.

Всеки собственик може да поиска от районния съд отмяна на незаконосъобразно решение. Срокът е кратък, 30 дни от получаването на решението, и затова протоколите на таблото не са за пренебрегване. Отмяна се иска при нарушения като липса на кворум, решение извън дневния ред или неспазено мнозинство, не просто защото не сте съгласни. До произнасяне на съда решението по правило се изпълнява.

Сроковете и основанията за обжалване проверете в ЗУЕС или с адвокат, преди да подавате нещо. Описаното е общото правило.

На практика дела срещу решения на етажната собственост има малко, а повечето се решават със следващо събрание. Собственикът на едностаен рядко има интерес да съди, освен ако решението го товари несправедливо, например когато разходи, които законът разпределя по брой обитатели, са разпределени по друг начин.

Управител, домоуправител, професионална фирма

Законът говори за управителен съвет или управител, а във входа всички казват домоуправител. Управителят събира парите, плаща тока и асансьора, поръчва ремонтите по решение на събранието и води книгата на етажната собственост. Може да е някой от собствениците, а може и фирма, която се наема по договор. В големите панелни входове професионалните домоуправители са все по-чести, защото никой от собствениците не иска да брои монети.

Като нов собственик сте длъжни да предоставите данните си за вписване в книгата на етажната собственост. Ние бихме го направили в първата седмица, заедно с въпроса какви са месечните вноски и има ли задължения по апартамента. Тези вноски влизат в таксата вход и пряко засягат сметката на всеки, който живее в жилището или го отдава.

Какво да питате за входа, преди да купите

На огледа обикновено питате за апартамента. Струва си да питате и за входа. Последните протоколи на общото събрание показват предстоящите ремонти, споровете и дали някой изобщо организира нещо. Вход, в който от години няма събрание, е вход без фонд за ремонт, а това се усеща при първия теч от покрива. Списъкът за огледа е в статията за огледа.

Въпроси за етажната собственост

0 / 7

Ако входът предстои да се санира, вижте статията за санирането, там гласуването е най-важно. Ако етажът е висок, а асансьорът стар, решението за подмяна ще дойде скоро и е описано в статията за асансьора. Във високите блокове на Люлин 4 и Люлин 3 това е честа тема на събранията.

Ако купувате първо жилище и искате подбрани обяви с проверени документи, включително за входа, опишете търсенето си във формата „Заявка“. Безплатно, не сме агенция и не взимаме комисиона. Ако ще живеете там с куче или котка, правилата на етажната собственост за тях са в статията за домашните любимци. Повече за цените в панелните квартали има в статията за Люлин и статията за Младост.

Общото събрание от гледна точка на едностайния: оценка на редакцията

3от 5

Общото събрание от гледна точка на едностайния: оценка на редакцията

Гласът ви е малък, но не е без значение, особено при решения, които се смятат от всички идеални части. Струва си да ходите или да давате пълномощно и да четете протоколите на таблото.

  • Тежест на гласа★★★★★

    Идеалните части на едностайния са малки спрямо големите апартаменти.

  • Яснота на правилата★★★★★

    Законът е подробен, но е променян и праговете се бъркат.

  • Защита на малцинството★★★★★

    Има съдебен контрол, но срокът е кратък.

  • Справедливост на разходите★★★★★

    Ремонтът е по идеални части, поддръжката по брой обитатели.

  • Реалност на събранията★★★★★

    В много входове събрания почти няма.

  • Значение при покупка★★★★★

    Протоколите казват повече за входа от всяка обява.

Предимства

  • Плащате ремонтите по малък дял идеални части
  • Можете да гласувате с пълномощно
  • Има съдебен контрол на незаконните решения

Слабости

  • Малка тежест при спорни решения
  • Неявяването работи като глас против
  • Кратък срок за обжалване

Оценката е мнение на редакцията на Едностаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

По-малко звънене на брокери, повече реални огледи

Продавате едностаен? Пишете ни и ще сравним вашата цена с подобните обяви в квартала, преди да я пуснете.

  • Приемаме и продавачи
  • Първо обявите от собственици
  • Подбор по квартал и сума
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко тежи гласът на едностайния на общото събрание?

Колкото са идеалните му части, записани в нотариалния акт. В голям панелен вход едностаен от около 45 кв.м обикновено тежи около 2%.

Може ли наемателят ми да гласува вместо мен?

Само с писмено пълномощно от вас. Без него наемателят не представлява собственика при гласуване.

Какъв е кворумът на общото събрание?

Общото правило по ЗУЕС е 67% от идеалните части. Ако няма кворум, събранието се отлага с един час и се провежда при около една трета. Проверете актуалния текст на закона.

Как се разпределят разходите за ремонт на покрива?

Разходите за ремонт на общите части се разпределят между собствениците по идеални части. Разходите за управление и поддържане се делят по брой обитатели, по правилата на ЗУЕС.

Мога ли да обжалвам решение, с което не съм съгласен?

Можете да поискате отмяна от районния съд на незаконосъобразно решение в 30-дневен срок от получаването му. Несъгласието само по себе си не е основание, трябва нарушение на закона.

Задължен ли съм да ходя на събранията?

Не, но при решения, които се смятат от всички идеални части, неявяването ви работи като глас против. По-добре дайте пълномощно на съсед.

Какво става, ако продавачът има задължения към етажната собственост?

Поискайте преди сделката удостоверение или потвърждение от управителя. Нотариусите обикновено искат декларация от продавача за задълженията към етажната собственост.

Може ли фирма да е домоуправител?

Да, етажната собственост може да наеме фирма по договор за професионално управление. Решението се взема от общото събрание.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 1 123 обяви за продажба на едностайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Заявка: търся едностаен