Едностаен за Airbnb и Booking в София: регистрация, данъци и реалната сметка

Два модела, един апартамент

Дългосрочният наем е скучен и предвидим. В извадката ни медианният наем на едностаен е €480, медианната обявена цена е €120 000, а брутната доходност излиза 4,8% годишно. Наемателят плаща сметките, вие плащате данък сгради и понякога сменяте смесител.

Краткосрочният наем е малък хотел с една стая. Приходът зависи от нощувката и от заетостта, а разходите вървят с всеки престой: почистване, пране, консумативи, комисиона на платформата, сметки, които вече са ваши. Някои собственици изкарват двойно повече от дългосрочния наем. Други след година се връщат към обикновен наемател, защото са сметнали собственото си време като безплатно.

Нашата позиция: краткосрочен наем има смисъл в малка част от града и при собственик, който или има време, или плаща на управител и е включил това в сметката. Във всички останали случаи дългосрочният наемател печели по нерви, а често и по пари.

Регистрация и категория по Закона за туризма

Жилище, което се предлага на туристи за нощувки, по Закона за туризма е място за настаняване. За малък обект като апартамент законът предвижда два пътя: категоризация или регистрация, като и двете минават през общината. В София това става чрез районната администрация и общинските служби, а изискванията към документите се допълват от време на време. Затова първата стъпка не е снимката за обявата, а разговор с района.

След регистрацията обектът получава номер, който трябва да фигурира в обявите. Платформите все по-често искат този номер, а общините го сверяват. Гостите се вписват в регистъра за настанените туристи, който се води електронно. Това не е формалност: проверките търсят точно разминаване между заетите нощувки в платформата и вписаните гости.

Работата без регистрация е нарушение, за което законът предвижда глоби. Има и по-практичен риск: при спор с гост или при щета застрахователят първо пита дали обектът е легално място за настаняване. Ако не е, разговорът свършва бързо. За застраховката при отдаване виж статията за застраховка на едностаен.

Изискванията за категоризация и регистрация се менят. Проверете в районната администрация какви документи се искат към момента, включително дали се иска документ от етажната собственост.

Туристически данък и данък върху дохода

Туристическият данък се дължи за всяка нощувка и се събира от госта. Собственикът го превежда на общината. Размерът се определя от общинския съвет в границите, които дава Законът за местните данъци и такси, затова за София проверете актуалната ставка на сайта на общината. Сумата е малка на нощувка, но се натрупва, а пропуснатият данък се вижда лесно при проверка.

Доходът от нощувките е отделен въпрос. Когато физическо лице отдава собственото си жилище, доходът обикновено се третира като доход от наем: признават се 10% нормативни разходи и върху остатъка се плаща 10% данък. Ако обаче предлагате пакет от услуги и работите като малък хотел, може да се окаже, че става дума за стопанска дейност с други правила. Къде е границата за вашия случай, кажете на счетоводител, преди първия гост, не след първата проверка.

Платформите в ЕС вече подават данни за доходите на домакините към данъчните администрации. Схемата „никой няма да разбере“ остаря. Как точно се смята и декларира данъкът при дългосрочен наем, с примери по квартали, сме разписали в статията за данъка върху наема.

Съседите и етажната собственост

Едностайният в панелен блок често е на етаж с още четири или пет врати. Куфар на колелца по плочките в шест сутринта се чува от всички. Съседите не могат да ви забранят да отдавате, но могат да направят живота на гостите и вашия доста неприятен, а общото събрание има думата за вноските и за реда във входа.

Законът за управление на етажната собственост разпределя разходите за поддръжка по брой обитатели, а не по площ. При краткосрочен наем въпросът „колко души живеят тук“ няма лесен отговор, затова в много входове общото събрание приема отделна вноска за такива жилища. Искайте протоколите от последните събрания още преди покупката. Ако там вече има решение срещу хотелиерството, ще го видите черно на бяло. Подробно за вноските и как се делят в статията за таксата вход.

• Код или кутия за ключ, която не стои на входната врата на блока, а в самия апартамент или в отделно заключено място.
• Кратки правила за гостите на два езика: тишина след 22 часа, боклук, асансьор, пушене.
• Номер за връзка, който реално вдига телефона. Съседът ще звъни на него, а не на платформата.
• Вноските към входа платени навреме. Длъжникът, който пуска туристи, е първата мишена на всяко събрание.

Обзавеждането: какво плаща гостът и какво не

За дългосрочен наемател стигат легло, гардероб, кухня с уреди и пералня. За краткосрочния гост списъкът се удължава: втори комплект спално бельо за всяко легло, кърпи, сешоар, ютия, кафемашина, бърз интернет, затъмняващи завеси, сейф за ключ. Ориентир за прилично обзавеждане на едностаен с нови уреди е няколко хиляди евро, а при по-скъп интериор сумата лесно стига 8–12 хиляди. Проверете цените в момента, те се менят по-бързо от наемите. Как се планира бюджетът за обзавеждане, сме разписали в статията за обзавеждане на едностаен.

Обзавеждането личи и в цената при продажба. Обявите, в които се споменава обзавеждане, са 108 от 1 123, с медиана €3 154/кв.м срещу €2 617/кв.м за останалите. Тази разлика смесва локацията, затова я сравнихме и в рамките на един квартал: там, където има поне по две обяви от двата вида, обзаведеният е по-скъп на квадрат в 12 от 15 квартала, с медианна разлика 14,9%. Купувачът плаща за готово жилище, но не плаща за износени матраци. След три години краткосрочен наем мебелите губят по-голямата част от стойността си.

Сметката: при каква заетост краткосрочният печели

Най-честата грешка в сметките, които виждаме, е заетостта. Хората вземат летния месец, когато апартаментът е зает всяка нощ, и го умножават по дванадесет. В София сезонността е по-мека, отколкото на морето, но януари и август са различни месеци. Въведете консервативна средна заетост за годината и вижте къде е точката, в която двата модела се изравняват.

При стойностите по подразбиране краткосрочният наем излиза малко над дългосрочния, а точката на изравняване е малко под 50% заетост. Сега извадете от разликата часовете за комуникация с гостите, неделното почистване, когато чистачката е болна, и пералнята, която се чупи по-често. Ако плащате на управител, той обикновено взима процент от прихода, и точката се мести нагоре с десет-петнадесет пункта заетост.

Къде има смисъл и къде не

Туристът иска да върви пеша до центъра или да е на една спирка метро от него. Бизнес гостът търси близост до офисите и летището. Студентът на кратък престой рядко плаща хотелска цена. Затова краткосрочният наем работи в тесен кръг квартали, а в останалите дългосрочният наемател печели.

В Център дългосрочният наем е €560 при медианна цена €157 200, тоест 4,3% брутно. В Лозенец излиза 4,2%. Тези ниски доходности при обикновен наем са причината собствениците в центъра да опитват платформите: цената на жилището е висока, а наемът не я догонва. За сравнение, в Люлин 9 обикновеният наем дава 6,7%, и там краткосрочен наем почти няма кой да търси. Студентски град е отделен случай: 4,3% при дългосрочен наем, силно търсене от студенти и почти никакво от туристи. Подробно за него в статията за Студентски град.

Ако търсите едностаен, който да работи и за двата модела, за да не зависите от един канал, опишете бюджета и района в заявката. Изпращаме подбрани обяви и бележка за документите, без такса. Не сме агенция и нямаме интерес коя сделка ще изберете. За доходността по всички квартали виж едностаен за инвестиция и едностайните в центъра.

Едностаен за краткосрочен наем: оценка на редакцията

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

Числото до района е медианата на квадратен метър за едностаен. Където пише „≈“, обявите са малко и сме взели и съседните райони.

• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Оборище€3 217/кв.м
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Изток€4 222/кв.м
• кв. Лагера€3 682/кв.м
• кв. Кръстова вада€3 136/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 791/кв.м
• кв. Банишора€2 729/кв.м
• кв. Редута€2 515/кв.м
• кв. Студентски град€2 943/кв.м
• кв. Борово€2 721/кв.м
• кв. Света Троица€2 826/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Едностаен за инвестиция
• Обзавеждане на едностаен
• Едностаен в центъра
• Данък върху наема
• Такса вход и ЗУЕС