Продава едностаен апартамент в кв. Яворов

В кв. Яворов купувачите на едностаен са горе-долу два вида: млади хора, които спират да плащат наем, и спестители, които искат сигурен наемател за години. Наемите на едностайни в кв. Яворов са около €550 месечно, което при типична цена €145 хил. прави брутно 4,6% годишно (градската стойност е 4,8%). Яворов стои по средата на столичната скала за малки жилища, което като правило значи спокоен пазар и договаряне в нормалните граници.

С 4 обяви тук всяка медиана би била случайна, затова отправната точка €145 хил. (€2 515/кв.м) е от обединените обяви с кв. Гео Милев и кв. Подуяне. По-надолу са цените по бюджет, площите и разликата между отделна кухня и кухненски бокс, сметката за заема и какво да попитате продавача.

Подреждането между малки жилища в квартала става по-бързо, когато знаете предварително какво не приемате: партер, кухня в стаята или етаж без асансьор. Ако след години ще продавате, помислете и за бъдещия купувач: едностаен апартамент до спирка или университет се продава отново по-лесно.

Какво да очаквате като цена в кв. Яворов

В кв. Яворов хванахме 4 обяви за едностаен апартамент (41 кв.м по €3 656/кв.м, общо €149 900; 41 кв.м по €3 659/кв.м, общо €150 000; 51 кв.м за €215 000 (етаж 1 от 3, с локално отопление)), и толкова е целият местен пазар за септември. Самостоятелно тези оферти не правят стабилно число, и ги обединяваме с кв. Гео Милев и кв. Подуяне.

Така излиза €145 хил. по медиана, с долна граница около €90 хил. и горна около €162 хил.; квадратът е €2 515/кв.м.

€/кв.м за едностаен апартамент, оценка и близки места:

Разделете цената на квадратите и сложете числото до €2 515/кв.м; повече от 15% отгоре без ясна причина е знак за разговор за цената.

Сумите тук са поискани, не договорени; до подписа разликата по правило е 3–7%.

Цена „по договаряне“ в обява за Яворов обикновено означава, че продавачът все още не знае какво да иска. „Подходящ за инвестиция“ в заглавието почти винаги значи, че апартаментът вече е отдаден или е обзаведен за наем; поискайте договора и сумата, който наистина се плаща.

С какво да сравните едностаен в кв. Яворов

Ако бюджетът стига до €340 хил., може да гледате и двустаен в кв. Яворов; едностаен апартамент на това място е към €145 хил., с €195 хил. по-малко. Необичайно, но на квадрат едностайният на това място е по-евтин от двустайния (€2 515/кв.м при €4 956/кв.м); обикновено причината е по-старият фонд или пътят до София.

Яворов: квадратът по брой стаи

За €370 хил., колкото струва един тристаен тук, се купуват почти два едностайни около Яворов, и два наема по правило носят повече от един. Под наем двустайният в квартала носи към €720, а едностайният €550; наемът расте по-бавно от цената, затова доходността на малкото жилище е по-висока. Една стая с кухненски бокс е боксониера, дори обявата да казва „едностаен“; такива в столицата вървят по €3 453/кв.м.

Купувачът, който се колебае около Яворов, нерядко решава според месечната вноска, не според квадратите; а вноската отгоре за двустаен е приблизително €633 месечно.

Съседите с достатъчно обяви: Оборище (€3 217/кв.м), Център (€3 902/кв.м), Лозенец (€4 336/кв.м).

Едностаен в кв. Яворов без много избор

4 обяви за едностаен в кв. Яворов: толкова преброихме. Всяка обява казва повече за конкретния апартамент, отколкото за квартала. Числата тук идват от 22 обяви в съседни райони като кв. Гео Милев и кв. Подуяне: медиана €145 000, обичайна граница от €89 500 до €162 400.

• Касиерът на входа и съседите разбират най-рано за плана на някого да продава.
• Гледайте схемата, не заглавието: при оскъдни обяви „едностаен“ може да се окаже студио с друго име.
• Добавете към търсенето Оборище и Център: пътят е броени минути, а обявите се увеличават в пъти.

Напишете в заявката бюджета, етажа и дали искате отделна кухня. Щом се появи едностаен тук или в съседство, ще научите от нас.

С ипотека в тесен пазар оценителят нерядко дава по-малка цифра от уговорената; пазете резерв в собствените пари. Обява, която стои повече от три месеца, е покана за пазарлък. Продавачът и той няма много избор. Ситуацията в квартала се мени с всяка нова оферта; прегледът веднъж седмично е минимумът.

Яворов: площ, кухня, баня

За Яворов площта е възможно да се предположи единствено по съседите: към 44 кв.м, на практика колкото обичайния софийски едностаен апартамент (46 кв.м).

Едностаен в кв. Яворов от време на време е „1,5-стаен“: с преграда е обособен спален кът; по документи пак е едностаен. При по-старите блокове тук стените нерядко не се явяват носещи, и преградата се премества по-лесно, отколкото в панела.

На огледа вижте:

• Антре с място за гардероб пести шкафа в стаята, а в 38–42 кв.м всеки шкаф по-малко личи.
• Спален кът на галерия или спално място над антрето вършат работа само при таван над 3 метра; в панела такова решение е невъзможно.
• Парното под прозореца и рамката около него: в една стая студената дограма се усеща от първия ден.

Изработеното по мярка обзавеждане в едностайно жилище излиза повече от готовото, но връща площ, която инак се губи. Стая от 18 кв.м събира легло, диван и маса, но не и всичките три в удобен размер; решете кое е задължително. Прозорецът в кухнята е подробност, докато не започнете да готвите в стая, в която и спите.

Три купувача, три сметки в кв. Яворов

С реалните офертни цени в кв. Яворов, ето какво струва една стая на трима души с различни цели. Навсякъде, където се говори за наем, стои местната медиана от €550. Допуснатата лихва е 2,9%.

При 50% лично участие вноската за студентския едностаен е €405. По-малко е от квартирата, а след завършване апартаментът може да се продаде или да се отдава. Първото жилище за €145 000 с 20% лично участие струва €440 месечно в продължение на 35 години. За сравнение наемът е €550.

€100 860 общо вложени, наем €550, брутно 6,5%, нетно 5,2%. Разликата от близо 1,4 пункта изяждат данъкът, таксите и празният месец. Ако лихвата се вдигне с половин пункт, вноската на първия купувач става около €473.

Яворов за човек, който пътува с градски транспорт

Метрото (М1) е в обсега, но не в кв. Яворов. Преди да решите извървете пътя до станцията в часа, в който наистина ще тръгвате. Наземният транспорт тук е гъст: 5 спирки на автобус и 3 на трамвай по картата. Наемателите почти никога не питат за броя; питат през колко минути минава линията към офиса им.

При 2,8 км до центъра прибирането след полунощ може да стане пеш или с тротинетка под наем, а такси излиза евтино. Тротинетките под наем решават отсечката до спирката до метрото за много хора в квартала, но през зимата са съмнително удоволствие.

Собствена кола тук значи синя или зелена зона, гараж на цената на употребявана кола и обикаляне вечер около блока. Част от собствениците на едностайни тук просто се отказват от нея.

Продавачът е изминал пътя стотици пъти; питайте го колко минути му отнема. Кола карат малцина от квартирантите на едностайни; за повечето спирката стои преди гаража в приоритетите. Сутрешното метро в пиковия час се оказва тесно; потеглете четвърт час по-рано и пътувате седнали.

Яворов за човек, който купува първото си жилище

Яворов: какво казват числата

Цената тук е заета от съседни места (медиана €145 000), другото е от картата.

Яворов: едностаен за отдаване в цифри

€550 на месец: толкова е медианата на 9 оферти за наем на едностайни в кв. Яворов. Грубата доходност излиза 4,6% (дванадесет наема върху €145 хил.), докато градът има 4,8%. Кварталът е около средата на таблицата: 26 от 56 района с наеми носят повече.

Разделено на €150 000 (цена плюс приблизително €5 000 за мебели и техника), нетната доходност е 3,5%, малко над лихвата по жилищен кредит.

Наемателите в квартала са най-вече млади хора, които работят в центъра, и чужденци на договор за година-две. Тук едностайният се търси от хора, които плащат повече, за да ходят пеша до работа. Краткосрочното отдаване изкушава близо до центъра, но иска категоризация, време и съгласие на съседите; сметката рядко излиза такава, каквато изглежда. Двустаен в квартала се дава за €720, едностаен за €550; разликата в наема е €170, в цената €195 хил. Поради това малкият бие по процент.

Ако търсите едностаен именно за отдаване, напишете го в заявката: ще подберем оферти, при които сметката излиза и нето.

Кой продава едностайните в кв. Яворов

В кв. Яворов офертите са твърде малко, за да се разбере кой продава, но в целия град картината е ясна: от 1 123 едностайни 105 са от собственици, 917 от агенции и 101 от строители.

Едно изненадващо наблюдение от целия град: собствениците искат по-висока цена на квадрат (€2 828/кв.м) от агенциите (€2 670/кв.м). Агентът обикновено е свалил очакванията на продавача още преди офертата. При апартамент за €145 хил. брокерското възнаграждение е от €3 500 до €5 200 заедно с ДДС; част от хората, които купуват я свалят надолу.

Няколко документа, без които не се плаща капаро в кв. Яворов:

• Актът за собственост и скица от кадастъра. Площта в нотариалния акт и в скицата се сравнява, а от скицата личи и дали мазето е отбелязано.
• Последните сметки за ток и вода. Старите дългове вървят с партидата; изискайте последните бележки още преди капарото.
• Схема на етажа. Сверете схемата с апартамента: бутната стена или присъединена тераса без книжа остава грижа на купувача.

Чрез заявката получавате актуални обяви с предимство от собственици и чеклист какво да проверите; без комисиона.

Типични подводни камъни при 1-стаен в кв. Яворов

Малкият апартамент търпи по-малко грешки. Три-четири квадрата по-малко или кухненски кът вместо кухня сменят всекидневието. Следват най-честите.

• Апартамент с наемател вътре. Ако в жилището е наемател, огледът е по-кратък, а денят на предаване е по-несигурен. Впишете в договора срока и неустойка.
• Скъпият квадрат. Съвсем малкият апартамент изглежда изгоден като крайна сума и скъп като цена на метър. Решете кое е важно за вас: сумата или метрите.
• Етикетът „1-стаен“. Сайтовете класират с един етикет и класическия едностаен с отделна кухня, и стая с кухненски бокс от 28 кв.м. Гледайте схемата, не заглавието.
• Малко обяви, малко ориентири. При малко обяви всяка оферта изглежда като пазарът. Сравнете с обявите в кв. Гео Милев (1 км), преди да повярвате на цената.
• Първият етаж. Ако купувате за отдаване, ниският етаж спестява средства на входа и ги връща на изхода: младите наематели търсят етаж.
• Застроена срещу чиста площ. Поискайте чистата площ по стаи. Разлика от 8–11 кв.м между застроена и чиста при едностаен апартамент е колкото цяла баня.

Рискът, за който знаете, е коз в пазарлъка. Скритият е сметка след подписа.

Кратки отговори за Яворов

Близките райони и цените им

Разлика от двеста-триста евро на квадрат при 45 кв.м прави над десет хиляди евро. Съседният район понякога е точно толкова по-евтин.

• кв. Оборище€3 217/кв.м
• кв. Център€3 902/кв.м
• кв. Гео Милев≈ €149 хил.
• кв. Лозенец€4 336/кв.м
• кв. Докторски паметник≈ €157 хил.
• кв. Подуяне≈ €142 хил.
• с. Бусманцинаселено място

Вижте и тези

• кв. Модерно предградие≈ €90 хил.
• кв. Република 2≈ €109 хил.
• с. Подгумер≈ €107 хил.
• с. Петърч≈ €91 хил.

Полезно при първа покупка

• Едностаен в София
• Едностаен за инвестиция
• Разходи при покупка
• Продава едностаен
• Кредит за едностаен
• Едностаен в Студентски град
• Едностаен в Младост