Едностайни апартаменти за продажба в кв. Малашевци

Кв. Малашевци е на 3,7 км от центъра и едностайният тук е по-достъпен от този в широкия център, поради това Малашевци е честа спирка при търсене на първо жилище. Достатъчно данни за наем на едностайни жилища в кв. Малашевци не събрахме; за ориентир вземете медианата за града от €480 месечно и 4,8% брутна доходност. На квадратен метър Малашевци е близо до медианата за града, така че добрата сделка се търси в самата обява, а не в адреса.

Оценката за Малашевци стъпва на кв. Хаджи Димитър и кв. Орландовци (всичко 16 обяви): около €128 хил. за апартамент и €2 783/кв.м. Ако искате някой да отсее офертите вместо вас, заявката е безплатна: ще получите подбрани едностайни тук, с предимство от собственици. Агенция не сме и не искаме комисиона.

Ако някой ден ще продавате, мислете и за бъдещия купувач: едностаен до метро или голям работодател се препродава по-лесно. Едностайният е най-лесно продаваемото жилище в София: кандидати с кредит до €100–130 хил. се намират значително повече, отколкото за двустаен, и читавата обява в квартала не виси дълго.

Самоучастие, вноска и разходи в кв. Малашевци

Да приемем цена €128 000, обичайната за едностаен в кв. Малашевци. Към нея идват местен данък 3%, нотариус по тарифа, вписване 0,1% и адвокат, общо около €5 000.

С €425 месечно кредитът излиза по-евтин от градския наем на едностаен (€480); истинската пречка е самоучастието, не вноската.

Бюджет до €120 хил. покрива 6 от 16 обяви около Малашевци; до €100 хил. са 4.

Вноската по правило не бива да надхвърля около 40–50% от нетния доход в домакинството; при €425 това значи доход от поне €950 на месец.

Ипотеката за едностаен често е първи кредит в живота на купувача; вижте най-малко три банки, тъй като разликата в ГПР личи след 30 години. Ако родителите помагат за самоучастието, кредиторът често иска да види откъде идват парите; дарението е добре да дойде по сметка с договор за дарение.

Цена на едностаен в кв. Малашевци по обявите наоколо

Оценката идва от кв. Хаджи Димитър и кв. Орландовци: 16 оферти на разстояние до 1,6 км около Малашевци.

Медианата на обединените обяви е €128 000, средните 60% са между €99 000 и €129 000, а квадратът е €2 783/кв.м, с 5% по-скъпо от нивото на града (€2 659/кв.м).

Квадратът в кв. Малашевци и наоколо:

Отбележете квадратите, етажа и цената на всеки видян апартамент тук; след третия-четвърти оглед надценката се разпознава с просто око.

Числата тук са поискани, не платени; до нотариуса отстъпката по правило стига 3–7%.

„Подходящ за инвестиция“ в заглавието обикновено значи, че апартаментът има наемател или е мебелиран за наем; поискайте договора и сумата, който наистина влиза. При едностайните сумите се нареждат на стъпки: €99 000 вместо €100 000 е психологическа граница, понеже много купувачи филтрират офертите по кръгли суми. Ремонтът „до ключ“ в малкото жилище излиза по-малко в абсолютни пари, но продавачите често го включват в цената все едно, сякаш е правен в тристаен.

Как се търси едностаен в кв. Малашевци

Нулев резултат: в кв. Малашевци не намерихме обява за едностаен. Кварталът е строен главно с по-големи жилища, и малки жилища практически не се правят. Околните райони са близо, до 1,6 км, затова ориентирът от €128 000 е доста смислен. Изведен е от 16 обяви, най-много в кв. Хаджи Димитър.

• Кажете на познатите в района, че търсите: в малките места сделката често тръгва от разговор.
• Абонирайте се за нови обяви с филтър Малашевци и пишете още същия ден: в тесен пазар свестният едностаен не чака седмици.
• Касиерът на входа или хората от блока научават първи за плана на някого да продава.

Оскъдното предлагане е причина да имате някого нащрек. Заявката не струва пари, а подборът идва с ориентир дали цената е честна.

Оферта, стояла над три месеца, е сигнал за разговор. Собственикът също няма много избор. С ипотека в тесен пазар оценителят нерядко дава по-малка стойност от уговорената; пазете буфер извън самоучастието. Следващата оферта тук може да преначертае картината, ето защо отваряйте търсенето поне два пъти в седмицата.

За кого е едностаен в кв. Малашевци

Един и същ адрес в кв. Малашевци събира млади наематели и купувачи на шейсет, инвеститори и родители на студенти. Всеки мери с различен аршин.

Купувач за отдаване

Инвеститорът тук върви без собствени данни: обявите за наем не стигнаха за честна медиана. Градските 4,8% са таван, а не обещание.

Смаляване на жилището

Смаляването от тристаен до една стая отключва капитал: разликата между €261 хил. и €128 хил. по медиани в София не е малка. Уловката е в мебелите: половината няма да се побере.

Първият апартамент

Най-трудното за първия купувач не е вноската, а първоначалната вноска: в квартала това са около €26 000 плюс разходите при сделката. Месечната вноска след това е към €415.

Студентът

Лекции в отсрещния край на града и живот тук са формула за цял час в транспорта сутрин. Семействата купуват тук заради цената, не заради пътя.

Кошарата до едностайния е краткосрочно решение; двойка, която мисли за дете по-разумно е да гледа двустайни.

Антре с гардероб и баня с естествено проветряване са дреболии, докато не живеете в една стая.

Колко собствени пари са нужни за едностаен в кв. Малашевци с кредит

Повечето хората, които разглеждат едностайни апартаменти в кв. Малашевци, стигат до огледа с банково одобрение или най-малко с разчет на вноската. Главницата в примера е €102 500 (80%) при 2,4% годишна лихва.

Преди банката да преведе нещо, купувачът дава €25 500 самоучастие и €5 000 такси. В някои програми за млади купувачи банката стига до 90%; при тях самоучастието пада на €13 000, а вноската се вдига до към €448.

За Малашевци не събрахме достатъчно обяви за наем, затова съпоставката е с цяла София: €480 наем срещу €400 вноска. Един процентен пункт нагоре прави вноската €455; сметнете дали ще я носите спокойно.

Сам кандидат с доход под €800 нерядко взима родител като съдлъжник; банките приемат това, но и той отговаря за целия дълг. Към десетата година основната част от всяка вноска е главница, с други думи средства, които остават в собствения ви апартамент. Оценката на имота струва €150–250, обработката до 1%, а застраховките на имота и живота се плащат ежегодно. По какъв начин се съпоставят наем и вноска стъпка по стъпка пише в едностаен като първо жилище.

Сметки за едностаен в кв. Малашевци

Една и съща стая, три различни причини да се купи. Цените €128 000, €99 000 и €113 500 са от извадката в кв. Малашевци. Навсякъде, където се говори за наем, стои градската медиана от €480, защото тук наемите са твърде малко. Приемаме 2,6% годишна лихва, €200 за адвокат и €250 за банкова оценка.

Инвеститорът плаща €99 000 в брой и още €10 889 за данък, такси, комисиона и обзавеждане. При наем €480 брутната доходност върху всичко вложено е 5,2%, а след един празен месец, данък, такса вход и данък сгради остават 4%.

Първото жилище за €128 000 с 15% лично участие струва €436 месечно в продължение на 30 години. За сравнение наемът е €480. Родителите дават 50% (€56 500) и теглят €57 000 за 15 години: вноска €383. За пет години следване това са €22 980, от които около €6 372 лихва, а квартира за същото време би струвала €28 800.

Ако лихвата се вдигне с половин пункт, вноската на първия купувач става около €465.

Сградите в кв. Малашевци: стари блокове и нови кооперации

Фондът е смесен: блокове от 70-те и 80-те, сгради от 90-те и нови кооперации по края на района, всяка със свой тип едностаен апартамент. Жилищните блокове в кв. Малашевци са в неравно състояние: изолирани входове се редуват до такива със стари фасади.

Годината на постройката движи цената поне колкото адресът: за столицата панел и ЕПК са €2 744/кв.м, готовото ново с Акт 16 €3 020/кв.м; при Малашевци собствени числа нямаме.

Етажи с шест-седем врати, типични за високите блокове, носят повече шум и повече смяна на хора; ниската кооперация с два-три жилището на етаж е друг свят. Годината на строеж в обявата проверете с акта; продавачите от време на време посочват кога е правен последният ремонт.

Щранговете в старите блокове се подменят веднъж на десетилетия; питайте дали вертикалът на апартамента е подменен. Блок със заведение на партера дава миризми вечер, но и осветена улица; за наемател това често е плюс, за живеене по-скоро минус. Фасадната изолация се решава от целия вход, а не от отделен апартамент; разберете дали нещо е решила етажната собственост.

Плюсовете и минусите на Малашевци

Малашевци отблизо: пазаруване, спорт, лекар

За един-двама души пазаруването е дребно, но всекидневно: 1 супермаркет и 1 малък магазин в кв. Малашевци по OpenStreetMap.

• Без фитнес на картата тук. Тренировката ще е по пътя от работа.
• Здравето в квартала: 1 аптека, без медицински център. Личният лекар не е задължително в квартала, но аптеката до входа спестява път при грип.
• 1 ресторант тук: толкова показва картата. Кафето навън има къде да се пие, вечерите навън са в друг квартал.

Прегледайте няколко месеца от кварталната група в социалните мрежи: оплакванията в нея казват за Малашевци повече, отколкото продавачът споменава. В кв. Малашевци OpenStreetMap брои 1 куриерски и пощенски гишета. Колетите от онлайн магазините спират при тях, понеже в едностаен рядко има кой да отвори на куриера посред работния ден.

Пералня в едностаен нерядко е в банята, така че пералнята на самообслужване наблизо не е излишна. Слънцето през единствения прозорец остава цялата светлина, която стаята получава; минете следобед, не по тъмно. През лятото един балкон е втората стая на едностайния; погледнете накъде гледа и какво слънце хваща.

Огледът на 1-стаен в кв. Малашевци, точка по точка

Два огледа са по-добре от един: първо през деня за светлината и втори път вечер, когато съседите са вкъщи. Ето нещата, които гледаме всеки път.

• Вентилация на банята. Шахтата във вътрешните бани нерядко е запушена от съседи. Поставете салфетка пред решетката: ако не се залепи, шахтата не тегли.
• Къде ще влезе всичко. Прахосмукачката, дъската за гладене и куфарите е нужно да се поберат някъде. В случай че мазе няма, сметнете гардероб до тавана в бюджета.
• Кухня или бокс. Кухня с врата задържа миризмите далеч от спалното място; боксът до дивана изисква мощен аспиратор с отвеждане навън.
• Климатикът. Включете отоплението по време на посещението и разберете на колко години е.
• Ъглите. Пребоядисан наскоро ъгъл при външната стена понякога крие мухъл. Попитайте направо.
• Светлината. Угасете лампите на посещението. Щом през деня ви трябва лампа, зимата ще палите непрекъснато.
• Инсталацията. Отворете таблото и уточнете кога е сменяна инсталацията; при стар фонд това е невидим разход.

Цялата проверка иска половин час. Продавач, който ви пришпорва, най-често има защо. Водете приятел със себе си: двама виждат повече, а другият не е влюбен в имота.

Купувате едностаен в кв. Малашевци, за да го отдавате?

Пазарът на наеми за едностайни в кв. Малашевци е доста плитък за местна статистика. Ориентир е кв. Хаджи Димитър (0,9 км), където едностаен се предлага за към €440. Приложено към тукашната цена (€128 000), излизат 4,1% на година; приемете го като оптимистичен вариант.

Нетно стои така: €4 840 за 11 месеца, минус €440 данък, минус €144 за входа, минус към €120 местни данъци. Остават €4 140, което с обзавеждането (към €5 000) е 3,1% годишно.

Търсенето тук е по-бавно; предвидете месец-два за наемател при всяка смяна. Хубавото е, че наемателите се задържат повече: нерядко двойки, които събират за собствено жилище. Паркомясто пред блока в такъв район вдига интереса повече от нов диван. Първият оглед на наемателя започва от квартала: 1 супермаркета и 1 аптеки в квартала според данните от OpenStreetMap правят аргумент в офертата.

Сметката за конкретен апартамент можем да сглобим с вас: заявка с бюджета и района е достатъчна.

Капаните при покупка на едностаен в кв. Малашевци

Цената приблизително €2 783/кв.м изглежда ясно, докато не проверите за какви точно метри плащате. Ето тези, които срещаме най-често.

• „Едностаен апартамент“, който е студио. Обявата казва „1-стаен“, схемата показва друго. Отделната кухня с прозорец е нормата в по-старите сгради и рядкост в новите сгради.
• Застроена срещу чиста площ. В новото цената се дава за застроена квадратура, в която са включени 18–25% общи части. При 45 кв.м в офертата разполагате с горе-долу 34–37 кв.м.
• Метрите от терасата. Много 1-стайни добавят метри от терасата. Ако преграждането е без разрешение, собственикът предлага площ, която формално не съществува.
• Първият етаж. Ниските едностайни са по-евтини (разликата в града е приблизително €13 хил. в полза на партера), но наемателите ги подминават: решетките по прозорците, шум от входа, малко светлина.
• Апартамент с наемател вътре. Освободеният апартамент разкрива всичко. Пълният с мебелите на наемателя крие влага зад шкафове. Помолете за втори оглед след освобождаването.
• Премия за малкия размер. Метърът поскъпва, когато квадратите намаляват: до 30 кв.м медианата в София е €3 453/кв.м, при 51–60 кв.м €2 482/кв.м. Кухнята, банята и антрето струват почти еднакво и в малкия, и в големия.

Как се чете квадратурата обясняваме в квадратура на едностаен.

Малашевци: въпроси и отговори

Едностайни в съседните райони

Едностайните са най-малкият сегмент в обявите, около шест пъти по-малко от двустайните. Когато тук няма нищо подходящо, съседният квартал често има.

• кв. Бенковски≈ €113 хил.
• кв. Орландовци≈ €128 хил.
• кв. Христо Ботев≈ €128 хил.
• кв. Левски€2 143/кв.м
• кв. Требич≈ €109 хил.
• кв. Хаджи Димитър€2 791/кв.м
• с. Кубратовонаселено място

Още места за сравнение

• с. Доброславци≈ €99 хил.
• с. Гурмазово≈ €99 хил.
• кв. Зона Б-19€2 035/кв.м
• кв. Люлин 1€2 444/кв.м

Преди капарото

• Едностаен в София
• До €130 хил.
• Цени по квартали
• Разходи при покупка
• Документи и проверка
• Квадратура на едностаен
• От собственик
• Едностаен в Манастирски ливади